Traum Wohneigentum: Tipps für den Kauf

Noch dümpeln die Zinsen auf einem Rekordtief, noch sind Hypotheken fast zu Schnäppchenpreisen zu haben. Das kommt dem Wunsch vieler Paare entgegen, mit dem Nachwuchs gleich auch ein Häuschen im Grünen oder eine Eigentumswohnung in der Stadt zu erwerben. Laut Umfragen sind es vor allem Menschen unter 30, die Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden verspüren. Doch dafür benötigt man heute deutlich mehr Eigenkapital als noch vor 10 Jahren. Denn die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen stiegen in diesem Zeitraum um 40 bis 60 Prozent.

Der Erwerb von Wohneigentum setzt sich grundsätzlich aus Fremdund Eigenkapital zusammen. Für viele junge Familien ist nicht nur das Eigenkapital, sondern vor allem auch die Tragbarkeit einer Immobilie eine Herausforderung, die nicht unterschätzt werden darf. Denn die meisten Banken fordern trotz derzeitig tiefem Zinsniveau bei einer längerfristig laufenden Hypothek immer noch eine Tragbarkeit bei einem (potenziellen) Zinssatz von 5 Prozent. Homegate rechnet auf der Website anhand eines Fallbeispiels vor, was eine Belehnung (Hypothek) für die Tragbarkeit bedeutet: Bei einem Kaufpreis eines Objektes von 700 000 Franken und einer Hypothek von 560 000 Franken (80 Prozent Fremdkapital, 20 Prozent Eigenkapital), ist mit einem Familieneinkommen von 140 000 Franken pro Jahr zu rechnen, damit die jährlich anfallenden Kosten gedeckt sind. Denn neben den (hypothetisch) 5 Prozent Zinskosten, fallen je rund 1 Prozent Amortisationsund Nebenkosten an (insgesamt 39 200 Franken). Als Faustregel für die finanzielle Tragbarkeit gilt, dass die Kosten des Wohneigentums höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen sollten.

Für viele Familien ist nicht nur die Tragbarkeit, sondern schon der Kauf eine hohe Hürde. Wenn die Bank bei Hauskosten von 700 000 Franken – um beim obigen Beispiel zu bleiben – 20 Prozent eigene Mittel, das heisst 140 000 Franken Eigenkapital verlangt, muss eine Familie sieben Jahre lang jährlich 20 000 Franken oder 14 Jahre lang 10 000 Franken jährlich sparen. Da sind die Kinder fast schon wieder aus dem Haus. Deshalb raten Experten, sich nach Alternativen umzuschauen – zunächst in der Verwandtschaft. Ist das Verhältnis gut, entscheiden sich Grosseltern oder Eltern mitunter dazu, einen Erbvorbezug oder eine Schenkung zu gewähren. Oder man kann über ein zinsloses Darlehen – ebenfalls von einem Familienmitglied oder von gutsituierten Bekannten – nachdenken.

Eine weitere Option ist es, Pensionskassengelder vorzubeziehen. «Ein Vorbezug ist oft die einzige Möglichkeit, überhaupt ein Eigenheim finanzieren zu können», erklärt Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ Vermögenszentrum. Allerdings gehe man dabei auch Risiken ein, denn ein Vorbezug schmälert die Rente im Alter in der Regel erheblich. «Zudem fallen bei vielen Pensionskassen auch die Leistungen bei Tod oder Invalidität tiefer aus, wenn man Altersguthaben vorzeitig bezieht.» Zu beachten sei auch, dass man Pensionskassen- und 3a-Guthaben beim Bezug versteuern muss. Und steuermindernde Einkäufe in die Pensionskasse sind erst dann wieder möglich, wenn die vorbezogenen Gelder vollständig zurückgezahlt sind.

Eine Alternative dazu sei die Verpfändung der Vorsorgegelder bei der kreditgebenden Bank, sagt Wenger: «Der Vorteil dabei ist, dass man nach wie vor Anspruch auf die vollen Leistungen hat und weiterhin freiwillig in die Pensionskasse einzahlen kann.» Ein weiterer Vorteil: Da es bei einer Verpfändung nicht zu einer Auszahlung der Vorsorgegelder kommt, fallen keine Steuern an. Bei beiden Varianten (Bezug und Verpfändung) empfiehlt Adrian Wenger, mit intensiven Sparbemühungen die Lücke im Alter wieder auszubügeln.

Banken verlangen mindestens 20 Prozent Eigenkapital und gewähren eine Hypothek von bis zu 80 Prozent. Wer als Hypothekarnehmer allerdings auch bei steigenden Zinsen auf der sicheren Seite sein will, sollte sein Haus wenn möglich nur bis zu 65 Prozent belehnen und bis 35 Prozent Eigenkapital aufbringen. Ob so oder so, ohne Hypotheken geht es bei jungen Familien kaum und ist steuertechnisch auch nicht sinnvoll. Wichtig ist, sich für die richtige Hypothek zu entscheiden. Zur Wahl stehen drei Modelle: Festhypotheken, Libor- oder variable Hypotheken. Von den meisten Banken empfohlen wird die Festhypothek mit mittlerer Laufzeit – weil für sie dabei die höchsten Margen herausspringen. In der letzten Dekade günstiger für den Kunden war eine Libor-Hypothek – das ist eine Hypothek, bei welcher sich der Zinssatz während der Laufzeit anpasst. Diese ist allerdings auch riskanter, vor allem angesichts der Unklarheit, ob und um wie viel der Zinssatz in den nächsten Jahren ansteigen wird. Um Risiken zu vermeiden, sollten Kunden über ein gewisses finanzielles Polster verfügen.

Bei der variablen Hypothek wird der Zinssatz der allgemeinen Zinssituation angepasst. Die Banken passen die Zinssätze auf den variablen Hypotheken nur sehr zögerlich an – nach unten wie nach oben. Variable Hypotheken sind dann sinnvoll, wenn man flexibel bleiben möchte, weil man das Haus entweder wieder verkaufen oder ungeplante Amortisationen leisten will. Variable Hypotheken können in der Regel relativ rasch in eine Festhypothek umgewandelt werden. Im Gegensatz zu den Hypotheken mit fixen Laufzeiten können variable Hypotheken auch einfach gekündigt werden, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Online-Hypotheken sind eine wachsende Alternative zu Hypotheken von Banken und Versicherungen. Damit lassen sich zwar Kosten sparen, doch Kundinnen und Kunden brauchen punkto Eigenheimfinanzierung ein gewisses Vorwissen. Manche ziehen deshalb die persönliche Beratung eines Finanzdienstleisters vor. Wichtig ist grundsätzlich, nicht einfach den erstbesten Vorschlag einer Bank oder eines andern Anbieters zu übernehmen. Vergleichen und verschiedene Offerten einholen lohnt sich, denn auch bei Hypotheken bleibt ein gewisser Verhandlungsspielraum.